Mieterfotos bei der Wohnungsübergabe – was die DSGVO erlaubt

Du stehst in deiner alten Wohnung, der Vermieter zückt das Handy und macht ein Foto. Du auf dem Bild. Im Hintergrund die Küche. „Nur zur Dokumentation", sagt er. Und du fragst dich: Darf der das eigentlich? Kurze Antwort: nein. Lange Antwort: kommt auf das Foto an. In diesem Artikel klären wir was bei der Wohnungsübergabe fotografisch erlaubt ist – als Vermieter, als Mieter, und was die DSGVO dazu wirklich sagt.

Es ist 2026. Smartphones haben jeder dabei, jede Übergabe wird gefilmt, fotografiert, irgendwo gespeichert. Was vor zehn Jahren noch ein Klemmbrett-Termin mit Kuli war, ist heute eine Datenverarbeitung im Sinne der DSGVO. Das ist nicht schlimm, aber man muss wissen wo die Linie verläuft. Personen fotografieren ist eine andere Welt als Wände fotografieren – auch wenn beides mit demselben Handy passiert.

Die eine Linie, die alles entscheidet: Sache oder Person?

Es gibt bei Übergabefotos genau eine Frage die du dir stellen musst: Ist auf dem Bild eine Person erkennbar oder nicht? Davon hängt der Rest ab. Wirklich der ganze Rest.

Die DSGVO definiert in Art. 4 Nr. 1 personenbezogene Daten als „alle Informationen, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen". Ein Foto auf dem ein Mensch zu sehen ist, fällt eindeutig drunter. Gesicht erkennbar, Statur, Kleidung, manchmal reicht schon ein Tattoo am Arm. Damit ist das Foto keine reine Sachdokumentation mehr, sondern eine Datenverarbeitung. Und die braucht eine Rechtsgrundlage.

Ein Foto vom leeren Wohnzimmer ist dagegen eine Sachaufnahme. Da ist niemand drauf, da gibt's keine personenbezogenen Daten, da reicht der Mietvertrag als Grundlage. So einfach ist die Trennung – und genau die wird in der Praxis ständig übersehen.

Was als „erkennbar" gilt

Erkennbar ist mehr als nur das Gesicht. Erkennbar ist auch: die Person mit Maske aber typischer Kleidung. Die Person aus dem Rücken aber mit individueller Tätowierung. Die Person die im Spiegelbild zu sehen ist. Sogar die Person hinter Milchglas, wenn der Kontext (Datum, Adresse, Mietverhältnis) sie identifizierbar macht. Die Schwelle ist niedrig.

Anders gesagt: wenn jemand das Foto sieht und „Aha, das ist Frau Schmidt" sagen kann, ist es ein Personenfoto. Egal wie unscharf, wie seitlich, wie zufällig.

Vermieter-Perspektive: Was du fotografieren darfst

Als Vermieter darfst du den Zustand der Wohnung dokumentieren. Punkt. Schäden, Zählerstände, Einbauten, Böden, Wände, Fenster, Türen, Heizungen. Alles was zur Wohnung gehört und nichts persönliches zeigt. Das ist Vertragserfüllung nach Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO und braucht keine zusätzliche Einwilligung.

Was ohne Einwilligung erlaubt ist

Sachfotos. Räume. Wände. Geräte. Zählerstände. Schäden. Übergabeprotokoll-Seiten. Schlüssel auf dem Tisch. Werkzeug das du mitgebracht hast. Alles was dokumentiert wie die Wohnung aussieht, ohne dass ein Mensch im Bild ist.

Was du nicht ohne Einwilligung darfst

Den Mieter selbst. Auch nicht zufällig im Hintergrund. Auch nicht beim Unterschreiben des Protokolls. Auch nicht „kurz mal mit drauf, ist ja nur intern". Persönliche Gegenstände auf sortierter Form – Familienfotos an der Wand, Notizen, Briefe, Medikamente. Auch nicht bei bewohnten Wohnungen für Inserate oder Verkaufsexposés. Da gibt's eine ganze Reihe Urteile zu, unter anderem vom AG München, das Vermietern Schadensersatz aufgebrummt hat, weil sie ohne Genehmigung fotografiert haben.

Berechtigtes Interesse – die Grauzone

Theoretisch erlaubt Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO Datenverarbeitung „aufgrund berechtigter Interessen". Der Bundesbeauftragte für den Datenschutz lässt das gelegentlich für Schadensdokumentation zu – wenn ein Mangel sonst nicht beweisbar wäre. Aber: bei einer normalen Übergabe greift das fast nie, weil du den Schaden auch ohne Person im Bild fotografieren kannst. „Es war einfacher mit dem Mieter im Bild" reicht nicht als berechtigtes Interesse.

Mieter-Perspektive: Was du fotografieren solltest

Hier kommt die zweite Hälfte, die in den meisten Artikeln komplett fehlt. Du als Mieter darfst die Wohnung uneingeschränkt fotografieren. Es ist deine Mietsache. Du dokumentierst deinen Vertragsgegenstand. Niemand muss dir das erlauben – auch der Vermieter nicht.

Was als Mieter sinnvoll ist

Beim Einzug: jeden Raum, jede Wand, jeden Boden, jeden Schrank, jeden Zähler. Vor allem die Sachen die später strittig werden könnten. Risse in der Wand. Flecken im Teppich. Kratzer im Parkett. Verfärbungen an der Küchenarbeitsplatte. Beim Auszug das Gleiche nochmal. Beide Foto-Sätze mit Datum.

Ich hab selbst erlebt was passiert wenn man das nicht macht. WG-Zimmer, nie eingezogen, Vermieter behauptete später ich hätte die Schlüssel nicht zurückgegeben und keine Miete gezahlt. Beides falsch, beides nicht beweisbar, weil bei der Übergabe nichts ordentlich dokumentiert war. Hat mich mehrere Wochen Stress und am Ende eine Strafanzeige wegen übler Nachrede gekostet. Hätte mit zehn Minuten Foto-Dokumentation nicht passieren können. Genau deswegen gibt es heute die App.

Was du als Mieter nicht darfst

Den Vermieter ohne dessen Einwilligung fotografieren. Auch hier: gleiche Regeln. Der Vermieter ist eine Person, ein Foto von ihm fällt unter die DSGVO, ohne Einwilligung geht nichts. Wenn er unterschreibt, fotografierst du das Protokoll, nicht seine Hand mit Gesicht im Bild.

Wenn der Vermieter dir das Fotografieren verbieten will

Kommt vor und ist einer der typischen Übergabe-Konflikte. Klare Sage: er darf es nicht verbieten, solange du nur die Wohnung fotografierst, nicht ihn. Du dokumentierst deinen Mietgegenstand und sicherst Beweise – das ist ein berechtigtes Interesse, das jedes Gericht anerkennt. Wenn er ablehnt: ruhig bleiben, ihn höflich darauf hinweisen, und im Übergabeprotokoll vermerken, dass er die Foto-Dokumentation behindert hat. Das ist später mehr wert als jedes Foto.

Die Übersicht: Was geht, was geht nicht

Damit du das nicht alles im Kopf behalten musst – die Faustregeln im Schnellzugriff:

Wenn doch eine Einwilligung nötig ist – so machst du's richtig

Manchmal geht es nicht anders – Makler-Fotos vor dem Auszug für die Neuvermietung, Foto vom Mieter mit Wohnungsschlüssel für die eigene Akte (warum auch immer), oder das gemeinsame Foto beim Übergabetermin als „Beweis dass beide da waren". Gut, dann brauchst du eine Einwilligung nach Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO. Vier Anforderungen, alle vier müssen passen:

Freiwillig. Der Mieter darf keinen Nachteil haben wenn er ablehnt. Du kannst ihm nicht sagen „ohne Foto keine Schlüsselübergabe". Das ist Druck, das macht die Einwilligung unwirksam.

Informiert. Du sagst ihm konkret wofür das Foto ist, wo es gespeichert wird, wer es zu sehen bekommt. „Für die Akte" reicht nicht. „Für die interne Übergabedokumentation, Speicherung bis zur Klärung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis, kein Zugang für Dritte" wäre ok.

Nachweisbar. Schriftlich. Mündlich ist theoretisch möglich, im Streitfall aber wertlos. Du kannst nicht beweisen, dass der Mieter zugestimmt hat, wenn er es später bestreitet. Schriftlich heißt: ein Satz auf dem Übergabeprotokoll, unterschrieben.

Widerrufbar. Der Mieter kann seine Einwilligung jederzeit zurückziehen. Das heißt: du musst dich darauf einstellen, das Foto auf Aufforderung zu löschen. Wenn du das nicht kannst (weil es schon im PDF eingebettet im Steuerberater-Ordner liegt), hast du ein Problem.

Mustertext für die Einwilligung

Der einfache Weg: gar keine Personen fotografieren

Ehrlich gesagt: die meisten dieser DSGVO-Probleme entstehen nur, weil jemand unbedingt eine Person mit auf dem Foto haben wollte. Dabei brauchst du das nie. Nicht für die Übergabe, nicht für das Protokoll, nicht als Beweis. Was du brauchst, sind klare Sachaufnahmen mit Zeitstempel – und das Übergabeprotokoll mit beiden Unterschriften. Mehr nicht.

Drei Regeln, die jede Übergabe sauber machen

1. Vor dem Foto kurz Bescheid geben. Eine einzige Ansage zu Beginn: „Ich dokumentiere jetzt nur den Zustand der Wohnung, niemand muss aufs Foto." Damit hast du die ganze Diskussion weg, bevor sie anfängt.

2. Aktiv aus dem Bild treten. Klingt banal, ist aber der häufigste Fehler. Vor jedem Foto schaust du kurz durch den Sucher – jemand im Türrahmen? Im Spiegel? Hinter dir in der Glasscheibe? Dann eben drei Schritte zur Seite und das Foto neu machen.

3. Wenn doch eine Person drauf ist: löschen, nicht „behalten und bearbeiten". Verpixeln ist Murks. Geht oft nicht sauber, kann rückgängig gemacht werden, und du behältst das Original mit Person in der Galerie. Sauberer Reset: Foto weg, neues Foto.

Was tatsächlich passiert wenn was schiefgeht

Die Schreckens-Zahl die in jedem DSGVO-Artikel steht: bis zu 20 Millionen Euro Bußgeld oder 4 Prozent vom Jahresumsatz. Stimmt theoretisch. In der Praxis trifft das Konzerne, nicht den Vermieter mit drei Wohnungen. Aber: Bußgelder im drei- bis vierstelligen Bereich kommen durchaus vor, dazu Schadensersatz an den Mieter, dazu Beschwerden beim Landesdatenschutzbeauftragten – und der schreibt dann Briefe, die du beantworten musst.

Realistisches Worst-Case-Szenario: Mieter merkt nach dem Auszug dass der Vermieter ein Foto von ihm gemacht hat ohne zu fragen. Reicht Beschwerde ein. Vermieter bekommt Aufforderung zur Stellungnahme, muss erklären warum, muss das Foto löschen, eventuell 500 bis 2.000 Euro Bußgeld. Plus Anwaltskosten wenn er sich wehren will.

Häufiger als das offizielle Bußgeld ist aber der gerichtliche Streit drumherum. Beim Deutschen Mieterbund waren 30,6 Prozent aller Mieterprozesse 2023 wegen Vertragsverletzungen (Mängel, Mietminderung) – und in vielen davon eskaliert der Streit, weil eine Seite überdokumentiert hat oder die andere unterdokumentiert (DMB Prozessstatistik 2023). Sauber fotografierte Sachfotos sind in solchen Verfahren Gold wert. Personenfotos werden zur Last, weil sie das Gericht eher interessiert „warum hast du das überhaupt gemacht" als „was zeigt das Foto".

Papierprotokoll mit Smartphone-Fotos – das neue Worst-of-both-Worlds

Eine Sache muss noch raus: Es ist 2026. Und trotzdem läuft die Mehrheit der Übergaben so: Klemmbrett mit Standardprotokoll, Kuli, dazu wahllos Fotos auf das eigene Handy in den Hauptordner der Galerie. Drei Monate später kommt der Streit – und niemand weiß mehr welches Foto zu welcher Übergabe gehört. Das Foto vom Risse in der Wand sieht aus wie das Foto vom Risse in jeder anderen Wand. Wer das Foto gemacht hat, wann, in welcher Wohnung – alles verloren.

Wer als Vermieter heute noch mit Kugelschreiber und Klemmbrett zur Übergabe geht, braucht sich nicht wundern, wenn am Ende keiner mehr lesen kann was da steht. Und wer Fotos am Handy macht ohne sie konkret einer Übergabe zuzuordnen, hat im Streitfall genauso viel Substanz wie jemand ganz ohne Fotos. Vielleicht sogar weniger – weil das Gericht fragt warum hunderte unsortierte Bilder existieren und ob da eventuell auch Personenfotos drin sind.

Eine Übergabe-App nimmt dir die ganze Sortier-Arbeit ab: jedes Foto wird automatisch dem richtigen Raum, Prüfpunkt und Übergabetermin zugeordnet. Mit Zeitstempel. Im PDF-Export landet alles strukturiert in einem Dokument, beide Parteien unterschreiben digital, beide bekommen die Datei. WohnungsCheck arbeitet komplett offline – ohne Cloud, ohne Account, ohne dass irgendwo Fotos auf Servern liegen, die später ein DSGVO-Thema werden könnten.

Häufig gestellte Fragen

Darf der Vermieter mich bei der Wohnungsübergabe fotografieren?

Nein, nicht ohne deine ausdrückliche Einwilligung. Sobald du als Person erkennbar bist, ist das ein personenbezogenes Foto im Sinne der DSGVO. Wohnung darf er fotografieren, dich nicht. Tritt einfach kurz aus dem Bild – Problem gelöst.

Darf ich als Mieter den Vermieter oder die Wohnung fotografieren?

Du darfst die Wohnung uneingeschränkt fotografieren – es ist deine Mietsache und du dokumentierst deinen Vertragsgegenstand. Den Vermieter darfst du nicht ohne dessen Einwilligung fotografieren, gleiche Regeln wie umgekehrt. Schäden, Zählerstände, Räume – alles erlaubt und sogar empfohlen.

Reicht eine mündliche Einwilligung für ein Foto mit dem Mieter?

Rechtlich theoretisch ja, praktisch nicht zu gebrauchen. Wenn der Mieter später bestreitet, dass er zugestimmt hat, kannst du nichts beweisen. Schriftlich oder gleich kein Personenfoto – das sind die einzigen sauberen Optionen.

Was, wenn der Mieter im Spiegel zu sehen ist?

Spiegel sind die Klassiker-Falle bei Bad und Flur. Erkennbare Spiegelbilder zählen rechtlich genau wie ein direktes Foto. Lösung: Foto löschen und aus anderem Winkel neu machen, oder Gesicht im Spiegel vor dem Speichern unkenntlich machen.

Darf der Vermieter Fotos der bewohnten Wohnung für die Neuvermietung machen?

Nur mit Einwilligung des Mieters. Persönliche Gegenstände, Möbel, Fotos an der Wand – das ist alles privat. Gerichte haben mehrfach klargestellt: ohne Zustimmung keine Fotos für Inserate, auch nicht von der bewohnten Wohnung.

Welche Fotos sind ohne Einwilligung erlaubt?

Sachfotos der leeren oder zur Übergabe vorbereiteten Räume. Schäden, Zählerstände, Einbauten, Böden, Wände, Fenster, Türen. Kurz: alles was die Wohnung zeigt, ohne dass eine Person erkennbar ist. Das fällt unter Vertragserfüllung und braucht keine separate Einwilligung.

Wie lange darf der Vermieter Übergabefotos aufbewahren?

Solange ein berechtigter Zweck besteht – also bis Kaution, Nebenkosten und mögliche Schadensersatzansprüche geklärt sind. In der Praxis sind drei Jahre Standard (reguläre Verjährungsfrist nach BGB). Personenfotos müssen früher gelöscht werden, sobald der konkrete Zweck wegfällt.

Was passiert bei einem DSGVO-Verstoß bei Mieterfotos?

Theoretisch sind Bußgelder bis 20 Mio. Euro möglich, in der Praxis bei Kleinvermietern eher dreistellige bis vierstellige Beträge. Häufiger sind Schadensersatzforderungen und Beschwerden beim Landesdatenschutzbeauftragten – beides zeitaufwendig und unangenehm. Einfacher: gar keine Personenfotos machen.

Fazit

Eine Linie, ein Satz: Sachen fotografieren ist erlaubt, Personen brauchen Einwilligung. Wenn beide Seiten sich daran halten, gibt es bei der Wohnungsübergabe kein DSGVO-Problem. Wer unsicher ist, lässt Personen einfach weg – das ist nicht nur rechtlich sauber, sondern auch für die Beweiskraft der Dokumentation besser. Das Gericht interessiert der Zustand der Wohnung, nicht das Aussehen der Beteiligten.

Und wenn ein Mieter doch unbedingt aufs Foto will (kommt vor, vor allem bei Übergaben mit drei Parteien): kurzer Satz aufs Übergabeprotokoll, beide Unterschriften, fertig. Mehr ist es nicht. Die DSGVO ist bei der Wohnungsübergabe nicht das Monster, das sie in vielen Köpfen ist. Sie zwingt dich nur dazu, einmal nachzudenken bevor du auf den Auslöser drückst. Und das ist kein Nachteil – das ist ein Feature.